Aflossingsvrije hypotheek in 2026: wat zijn de nieuwe regels?

Bij woningen tot circa €500.000 is de 30%-grens bepalend. Heb je een duurdere woning, dan is het absolute maximum van €150.000 bij de meeste geldverstrekkers de begrenzende factor.

Bij een aantal kleinere geldverstrekkers waaronder Argenta, Knab en Vista Hypotheken geldt nog een maximum van 50%, maar ook daar kun je het geld alleen gebruiken voor je woning.

Let op: voor een aflossingsvrije hypotheek betaal je gemiddeld 0,3% meer rente dan voor een annuïtaire of lineaire hypotheek. Die renteopslag is de afgelopen jaren flink gestegen.

Wat betekent dit voor jou?

De nieuwe regels gelden als je een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit of je bestaande hypotheek aanpast. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek die je niet aanpast, dan verandert er niets voor jou.

Wil je je bestaande aflossingsvrije hypotheek verhogen of aanpassen, dan krijg je wel met de nieuwe regels te maken. Dat kan betekenen dat je minder kunt lenen dan je had verwacht, of dat je het geld alleen voor je woning mag gebruiken.

Heb je meer dan 30% van je woningwaarde aflossingsvrij lopen, dan hoef je nu niets te doen. Het is wel verstandig om te kijken of je de rente ook na pensionering comfortabel kunt blijven betalen, zeker als je inkomen in de toekomst daalt. Ga je verhuizen, dan gelden de nieuwe regels wel direct omdat je bij verhuizing een nieuwe hypotheek aangaat voor je nieuwe woning en het deel boven de 30% moet worden omgezet naar een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Drie risico’s om rekening mee te houden

Lager inkomen bij pensionering

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je elke maand rente, ook als je met pensioen gaat en je inkomen daalt. Als die maandlasten te hoog worden, ontstaan er betalingsproblemen. In een oriëntatiegesprek reken ik met je door of je de rente ook na pensionering comfortabel kunt blijven betalen.

Restschuld bij verkoop

De waarde van je woning kan in de toekomst dalen. Als je een hoge aflossingsvrije schuld hebt, loop je het risico dat de verkoopopbrengst niet genoeg is om de schuld volledig af te lossen, waarna je met een restschuld achterblijft.

Einddatum hypotheek

Een hypotheek heeft standaard een looptijd van 30 jaar. Op de einddatum moet je de aflossingsvrije schuld aflossen, en als je dat niet kunt of wil, vraag je een nieuwe hypotheek of verlenging aan. Die aanvraag wordt alleen goedgekeurd als de hypotheek past bij de waarde van je woning en je inkomen op dat moment, wat lastig kan zijn als je inkomen intussen is gedaald.

Aflossingsvrije hypotheek en belasting

Sinds 2013 geldt de regel dat je een nieuwe hypotheek in 30 jaar volledig annuïtair of lineair moet aflossen om de rente te mogen aftrekken van de belasting. Een annuïtaire hypotheek betekent dat je elke maand een vast bedrag betaalt dat bestaat uit rente en aflossing, waarbij de verhouding in de loop van de tijd verschuift. Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek heb je dus geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Is de rente niet aftrekbaar, dan mag je de aflossingsvrije hypotheek wel in mindering brengen op je vermogen in box 3. Box 3 is de belasting op spaargeld en beleggingen. Door de hypotheekschuld van je vermogen af te trekken, betaal je mogelijk minder vermogensrendementsheffing. Of dat in jouw geval voordelig uitpakt, hangt af van de hoogte van je vermogen en schuld.

Heb je een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vóór 2013, dan blijft de renteaftrek voor dat deel gewoon gelden.

Veelgestelde vragen

Gelden de nieuwe regels ook voor mijn bestaande aflossingsvrije hypotheek?

Alleen als je iets aanpast aan je hypotheek. Pas je niets aan, dan verandert er niets voor jou en blijft je bestaande hypotheek gewoon staan.

Mag ik de rente van mijn aflossingsvrije hypotheek aftrekken?

Heb je de hypotheek afgesloten vóór 2013, dan heb je recht op renteaftrek. Sloot je hem daarna af, dan is de rente niet aftrekbaar, maar mag je de schuld wel in mindering brengen op je box 3-vermogen.

Hoeveel kan ik maximaal aflossingsvrij lenen?

Bij de grote geldverstrekkers is dat nu maximaal 30% van de woningwaarde, wat bij een woning van €400.000 neerkomt op €120.000. Bij sommige kleinere geldverstrekkers geldt nog een maximum van 50%. In een oriëntatiegesprek reken ik met je door wat in jouw situatie mogelijk is.

Wat als ik meer dan 30% aflossingsvrij heb lopen?

Dan hoef je nu niets te doen en blijft je bestaande hypotheek gewoon staan. Het is wel verstandig om te kijken of je de rente ook na pensionering kunt blijven betalen en of extra aflossen op termijn slim is.

Gelden de nieuwe regels ook als ik ga verhuizen?

Ja. Bij verhuizing ga je een nieuwe hypotheek aan voor je nieuwe woning en gelden direct de actuele regels. Heb je nu meer dan 30% van je woningwaarde aflossingsvrij lopen en koop je een nieuwe woning, dan moet je het deel boven de 30% omzetten naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. Dit geldt bij alle grote geldverstrekkers.

Ik wil mijn hypotheek verhogen. Wat betekent dit voor mijn aflossingsvrije deel?

Dat hangt af van hoeveel je nu aflossingsvrij hebt lopen. Heb je al meer dan 30% van je woningwaarde aflossingsvrij, dan moet je de hele verhoging annuïtair of lineair aflossen. Heb je minder dan 30% aflossingsvrij, dan kun je een extra deel aflossingsvrij afsluiten zolang het totaal niet boven de 30% uitkomt. In een oriëntatiegesprek reken ik met je door wat dit voor jouw situatie betekent.

Conclusie

De grote geldverstrekkers hanteren in 2026 een maximum van 30% van de woningwaarde voor aflossingsvrij lenen. Wil je weten wat dat voor jouw situatie betekent, of je nu overwaarde wilt opnemen, gaat verhuizen of je hypotheek wilt aanpassen? Plan een gratis oriëntatiegesprek en ik reken het met je door.