Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen in 2026?

Naast de koopsom betaal je bij het kopen van een huis altijd kosten die je niet kunt meefinancieren. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen, waardoor die kosten uit eigen middelen moeten worden betaald. In dit artikel leg ik je precies uit welke kosten dat zijn, wanneer je overdrachtsbelasting betaalt en hoe je berekent wat je minimaal nodig hebt.

Wat zijn de kosten koper precies?

Verplichte kosten

Deze kosten maak je altijd, ongeacht de woning of jouw situatie.

• Notaris leveringsakte: ca. €750. De notaris legt de eigendomsoverdracht vast in het Kadaster.
• Notaris hypotheekakte: ca. €750. De notaris legt ook de hypotheek zelf vast.
• Taxatiekosten: ca. €700. Een onafhankelijk taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast. De geldverstrekker heeft dit nodig om de hoogte van de hypotheek te bepalen.
• Advies- en bemiddelingskosten: €1.995 voor een eerste woning bij FinancieelSlim. Doorstromers betalen €2.295. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar van afsluiting.

Optionele kosten

Naast de verplichte kosten zijn er kosten die je in veel gevallen ook maakt, maar niet per se hoeft te maken.

• Bouwkundige keuring: ca. €300 tot €500. Een bouwkundige brengt de technische staat van de woning in kaart. Zo weet je vóór de koop welke herstelkosten je kunt verwachten. Bij oudere woningen is dit sterk aan te raden.
• Aankoopmakelaar: ca. €2.000 tot €2.500. Een aankoopmakelaar begeleidt je bij bezichtigingen, beoordeelt de woning en helpt je bij de onderhandeling over de prijs en voorwaarden.
• NHG-borgtochtprovisie: 0,4% van het hypotheekbedrag. Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je eenmalig deze provisie. Bij een hypotheek van €400.000 is dat €1.600. Daar staat tegenover dat je met NHG een lagere hypotheekrente krijgt, wat op de lange termijn veel meer oplevert.

Overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de koopsom, wat bij een woning van €400.000 neerkomt op €8.000. Maar niet iedereen is dit verschuldigd.

Totaal aan verplichte kosten exclusief overdrachtsbelasting: ca. €4.195.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je?

• Notaris leveringsakte: ca. €750. De notaris stelt de akte op die de eigendomsoverdracht van verkoper naar koper officieel maakt.
• Notaris hypotheekakte: ca. €750. De notaris stelt de akte op waarin de hypotheek wordt vastgelegd tussen jou en de geldverstrekker.

Rekenvoorbeelden

Hieronder zie je wat je minimaal aan eigen geld nodig hebt bij een woning van €400.000. De optionele kosten staan apart vermeld.

Overbieden: extra eigen geld

De vraagprijs is een richtprijs, geen garantie voor de taxatiewaarde. Stel, een woning heeft een vraagprijs van €400.000. Je biedt €415.000. Een onafhankelijk taxateur bepaalt de waarde op €405.000. De geldverstrekker financiert maximaal 100% van de taxatiewaarde, dus €405.000. De €10.000 die je meer hebt geboden dan de taxatiewaarde, moet je zelf inbrengen bovenop de kosten koper.

Heb je als doorstromer voldoende overwaarde en financier je niet tot 100%? Dan kun je het verschil meefinancieren in de hypotheek. Financier je wel tot 100%, dan geldt dezelfde regel: alles boven de taxatiewaarde breng je zelf in.

In de regio Hoogeveen gaat gemiddeld 47% van de woningen boven de vraagprijs weg, met een gemiddelde overbieding van 0,7%. In andere delen van Drenthe kan de overbieding hoger uitvallen, in Zuidoost-Drenthe gemiddeld 5,7% en in Noord-Drenthe 4,2%. Cijfers zijn gebaseerd op NVM/Brainbay-data van het eerste kwartaal van 2026.

Steeds vaker springen ouders bij als het eigen geld niet volledig beschikbaar is. Dat kan op twee manieren.

Schenking

Ouders mogen hun kind in 2026 jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken. Daarnaast mogen ze éénmalig een hoger bedrag schenken als hun kind tussen 18 en 40 jaar is: maximaal €33.129 vrij te besteden, ook voor de kosten koper of als aanvulling op de hypotheek. De vroegere jubelton voor de eigen woning is sinds 2024 afgeschaft en komt niet terug.

Ouders kunnen hun kind ook een bedrag lenen, de zogenaamde familiebank. Je betaalt dan een zakelijke rente aan je ouders in plaats van aan een bank. De geldverstrekker houdt bij de hypotheekberekening rekening met deze maandlast, dus het verlaagt wel je maximale hypotheek. In een oriëntatiegesprek reken ik met je door wat de impact is op jouw situatie.

Wat is fiscaal aftrekbaar?

Niet alle kosten koper zijn aftrekbaar van de belasting. Alleen de kosten die direct te maken hebben met het afsluiten van de hypotheek komen in aanmerking.

Wel aftrekbaar

• Advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur
• Notariskosten voor de hypotheekakte

Wat is een waarborgsom en moet ik die altijd betalen?

Na het tekenen van de koopovereenkomst ben je verplicht 10% van de koopsom als waarborgsom te storten bij de notaris. Bij een woning van €400.000 is dat €40.000. Heb je dat bedrag beschikbaar als spaargeld, dan zijn er geen extra kosten. Heb je het niet, dan vraag je een bankgarantie aan bij je bank. Dat kost ca. 1% van de waarborgsom, in dit geval ca. €400.

Niet aftrekbaar

• Notariskosten voor de leveringsakte
• Overdrachtsbelasting
• Aankoopmakelaar
• Bankgarantie